2017年04月04日

アパート契約で節約

息子は4月から大学生になり一人暮らしが始まります。
大学の近くでアパートを賃貸することになりました。

ネットで周辺の物件を調査して、不動産屋に出向き
複数の物件を現地で案内してもらい決定しました。

そして契約は不動産店の店舗にて行います。
契約時には家賃をはじめ様々な費用が請求されますが
気を付けるべきは仲介手数料です。

ほぼすべてのお客さんが過大請求されています。
家賃の1か月分を請求されていれば、それは法令違反の過大請求。
これが不動産業界では慣習的に行われています。

ですから、契約時に仲介手数料を1か月分で請求されている場合は
法令の上限である0.5か月分(+消費税)に訂正してもらうべきです。
差額は冷蔵庫や洗濯機が新品で購入できる額になるはずです。
これは顧客のリフォームでの一時住まいなどでも経験しています。

息子の賃貸するアパートの契約でも当然のように請求してきたので
書類に記載されていた仲介手数料の額面を訂正してもらいました。

ただし、このときはキッチリと根拠となる法令を提示して
自信をもって交渉しないと店舗側は根拠のない反論を始め
減額に対応しない場合もあります。

その場合は、
「0.5か月分にできないなら監督官庁に相談するように
言われてますが対応していただけないでしょうか?」
私の経験ではこれで対応しなかったケースはありません。

なお、仲介手数料は契約が終了して居住を始めた後でも
請求すれば返金されるべきものです。
電話1本で返金してもらったこともあります。
不動産会社が法令に違反して利益を得ていることを認識しているからです。
これは宅建業法違反であり行政処分の対象となります。

法令では不動産の賃貸借の仲介手数料の上限は
一般(事業用)であれば賃料額の1か月分と消費税です。
ただしアパートなど居住用建物の賃貸仲介では
賃料額の0.5か月分と消費税が上限です。
ここでは例外規定として、
「依頼者の承諾を受けている場合の上限は賃料額の1か月分と消費税」
となっており、この例外規定を勝手に利用して賃料額の1か月分を
請求しているのが実態です。

この承諾というものは以下のように説明しなければ無効です。
「法令では賃料額の0.5か月分と消費税が上限ですが、
今回の契約では例外的に1か月分と消費税を請求していいですか。」

この説明を受けた上で、「いいですよ。」と言うのが承諾です。
それも契約時に行う承諾ではすでに遅く、物件を紹介する前に
行っていなければ承諾にならないというのが法律的な解釈です。

ですから、重要事項説明書の紙面に仲介手数料について
「上記報酬額を支払うことを承諾します。」などと書いてあってもダメです。

そもそも、賃貸借契約では重要事項の説明を宅地建物取引士が行い
契約が終了した後でなければ、仲介手数料の請求権はありません。

ところが重要事項説明書の書面に仲介手数料の額面まで記載して
「上記の報酬を承諾します。」の一文を入れて契約者に
印を押させる違法な契約と請求が慣習的に行われています。

これは今回の契約時に重要事項の説明を行う宅地建物取引士に
問いただしましたが、よく理解していない模様でした。

今回対応した担当者が、この契約方法や報酬額について
違法行為としてわかってるけど業務命令でやっているのか、
勉強した宅建業法を忘れて慣習に飲み込まれているのかは不明。
法令を知らないふりの演技であれば熱演でした。

それでも仲介手数料を0.5か月に訂正することには対応しました。
やはり監督官庁に相談されるのだけは避けたいということか。

宅地建物取引業法 国土交通省告示 第172号
(アパートで適用されるのは最後の一文です。)

賃貸の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の賃借の媒介に関して
依頼者の双方から受けることの出来る報酬の額(当該媒介に係る
消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、
当該宅地又は建物の借賃(当該賃借に係る消費税等相当額を
含まないものとし、当該媒介が資料貸借に係るものである場合に
おいては当該宅地又は建物の通常借賃をいう。以下同じ。)の
1か月分の1.08に相当する金額以内とする。
この場合において、
居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して
依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、
当該媒介の依頼を受けるに当って当該依頼者の承諾を得ている場合を
除き、借賃の1ヶ月の0.54倍に相当する金額以内とする。


法律事務所のWEBサイト(とても詳しくわかりやすい)
不動産売買・賃貸の仲介手数料(報酬額)

不法行為による損害賠償請求権の時効は
その損害及び加害者を知った時から3年間です。(民法第724条)。
posted by DIY建築士 at 10:28| Comment(0) | TrackBack(0) | さまざまな節約 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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